Apartamentarea unui imobil: cum împarți o clădire în unități

Ai o clădire înscrisă cu un singur număr cadastral, dar vrei să o împarți în mai multe unități — apartamente sau spații — fiecare cu actul lui, ca să le poți vinde, ipoteca sau împărți separat. Operațiunea se numește apartamentare și e o lucrare de cadastru distinctă de dezmembrarea unui teren. În articolul ăsta îți explic ce presupune, când ai nevoie de ea și ce pași urmezi.

Ce este apartamentarea

Apartamentarea este operațiunea prin care o construcție înscrisă în cartea funciară cu un singur număr cadastral este împărțită în mai multe unități individuale (apartamente, spații comerciale, birouri). Fiecare unitate primește număr cadastral propriu și carte funciară individuală.

Practic, dintr-o singură carte funciară „mamă” rezultă mai multe cărți funciare, câte una pentru fiecare unitate — plus părțile comune, deținute în indiviziune de toți proprietarii.

Apartamentare vs. dezmembrare de teren

Sunt operațiuni înrudite, dar nu la fel:

• Dezmembrarea împarte un teren în mai multe parcele, pe orizontală — vezi ghidul de dezmembrare teren.
• Apartamentarea împarte o construcție în mai multe unități, pe verticală/pe niveluri.

Operațiunea inversă există și ea: mai multe unități se pot comasa într-una singură (echivalentul alipirii de terenuri, dar pentru apartamente).

Reține: dezmembrarea lucrează pe teren, apartamentarea lucrează pe clădire. Multe proiecte le combină — întâi se lămurește terenul, apoi unitățile din clădire.

Când ai nevoie de apartamentare

Cele mai frecvente situații:

• Bloc nou de la dezvoltator — apartamentarea se face înainte de vânzare, ca fiecare cumpărător să primească o carte funciară individuală pentru apartamentul lui.
• Casă transformată în două sau mai multe apartamente — de exemplu, o casă mare împărțită între frați sau moștenitori, fiecare cu unitatea lui.
• Clădire cu spații de vândut separat — parter comercial + apartamente la etaj, sau birouri individuale.
• Separarea unei proprietăți comune — când coproprietarii vor să treacă de la o stăpânire „pe cote-părți” la unități clar delimitate, fiecare cu actul lui.

Ce presupune, tehnic

Partea tehnică o fac eu, ca persoană autorizată. Concret:

1. Măsurători și releveu pentru fiecare unitate — planuri pe fiecare nivel, cu camerele și suprafețele.
2. Calculul suprafețelor utile ale fiecărei unități și al părților comune (casa scării, holuri, pod, subsol, terenul aferent).
3. Documentația cadastrală de apartamentare — piesele desenate și scrise pe care OCPI le validează.

Pentru asta, construcția trebuie să existe fizic și să fie măsurabilă la fața locului. Dacă între timp s-au făcut modificări la clădire, ele trebuie să fie legale și reflectate în acte — vezi când e nevoie de actualizarea cadastrului după modificări.

Ce presupune, juridic

Pe lângă partea tehnică, apartamentarea are o componentă notarială:

• Se întocmește un act autentic de apartamentare la notar, prin care proprietarul stabilește unitățile rezultate (când există un singur proprietar, poate fi o declarație unilaterală).
• Se stabilesc cotele-părți indivize din părțile comune ale clădirii și din terenul aferent, pentru fiecare unitate.
• Dacă imobilul e ipotecat, e nevoie de acordul băncii (creditorul ipotecar) înainte de apartamentare.
• Pe baza actului notarial și a documentației cadastrale, OCPI deschide cărțile funciare individuale.

Forma exactă a actului și situația cotelor le confirmă notarul, în funcție de câte unități sunt și de cine sunt proprietarii.

Condiții de care să ții cont

Apartamentarea nu se poate face oricând. În general:

• Construcția trebuie să fie înscrisă definitiv în CF. O construcție nefinalizată, înscrisă doar provizoriu, trebuie mai întâi recepționată și intabulată definitiv. La blocurile noi, înscrierea construcției și apartamentarea se pot depune în același flux.
• Construcția trebuie să fie recepționată — să existe proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
• Unitățile trebuie să fie funcțional independente — cu acces propriu și, ideal, utilități care pot fi separate.
• Apartamentarea în sine nu e o lucrare de construire — reflectă ce e deja edificat, deci nu cere autorizație de construire dacă nu execuți lucrări. Dar dacă transformi fizic o casă în apartamente (recompartimentări, accese sau utilități separate, intervenții la structură), acele lucrări cer autorizație de construire și recepție înainte de apartamentare. Un certificat de urbanism îți lămurește ce se poate.

Pașii, de la o clădire la mai multe cărți funciare

1. Verificăm situația de pornire — ce spune cartea funciară actuală, dacă e recepționată construcția, dacă sunt modificări neînscrise.
2. Măsurători, releveu și documentație cadastrală de apartamentare.
3. Actul de apartamentare la notar — cu unitățile și cotele-părți.
4. Depunerea la OCPI și deschiderea cărților funciare individuale — vezi cum arată un dosar la OCPI.

Concluzie

Apartamentarea transformă o singură clădire în mai multe unități, fiecare cu numărul cadastral și cartea ei funciară — indispensabil când vrei să vinzi, să ipotechezi sau să împarți separat. E o lucrare cu două componente: partea tehnică (măsurători, releveu, documentație cadastrală) și partea notarială (actul de apartamentare cu cotele-părți). Cel mai bine începi prin a verifica dacă imobilul e pregătit — intabulat, recepționat, fără modificări neînscrise.

Fac lucrări de cadastru în Târgoviște și în tot județul — vezi și paginile pentru cadastru în Târgoviște sau cadastru în Pucioasa.

Vezi și:

• Cadastru apartament: ghid complet
• Dezmembrare teren: ghid pas cu pas
• Intabulare casă nouă / construcție
• Ce este cartea funciară

Vrei să împarți o clădire în mai multe unități, în județul Dâmbovița? Sună la 0724 295 393 și verificăm împreună dacă imobilul e pregătit pentru apartamentare și ce pași urmează — fără termeni complicați.