Ai cadastru și intabulare? Verifică singur în 5 minute

Cei mai mulți oameni află că proprietatea lor nu e în ordine exact în cel mai prost moment: la notar, când vor să vândă, să ipotecheze pentru un credit sau să dezbată o moștenire. Atunci descoperă că lipsește cadastrul, că intabularea e pe numele altcuiva sau că suprafața din acte nu corespunde cu realitatea — și tranzacția se blochează.

Vestea bună: poți verifica singur, gratuit, în câteva minute, dacă imobilul tău e în regulă sau te așteaptă o problemă. În acest ghid îți arăt pas cu pas ce să verifici.

Ce înseamnă „în ordine”: trei condiții

O proprietate e complet în regulă când bifează toate cele trei:

1. Are cadastru — un număr cadastral atribuit, cu limitele măsurate și înregistrate la OCPI.
2. Are intabulare — dreptul tău de proprietate este înscris în Cartea Funciară, pe numele tău.
3. Datele sunt la zi — suprafața, construcțiile și proprietarul din acte corespund cu realitatea de pe teren.

Cadastrul și intabularea sunt lucruri diferite — poți avea cadastru fără să fii intabulat corect. Diferența o explic pe larg în Care este diferența dintre cadastru și intabulare. Verifică-le pe rând.

Pasul 1: Ai cadastru? Verifică pe geoportalul ANCPI

Deschide geoportal.ancpi.ro (merge și de pe telefon), caută localitatea, mărește harta până vezi parcelele conturate și dă click pe imobilul tău.

• Dacă parcela apare conturată și îți afișează un număr cadastral → ai cadastru.
• Dacă terenul nu apare deloc conturat → cel mai probabil nu ai cadastru și va trebui făcut.

Pașii detaliați, cu ce poți și ce NU poți afla de acolo, sunt în Cum verifici o proprietate pe geoportalul ANCPI.

Atenție: geoportalul îți arată dacă există cadastru și unde e parcela. NU îți spune cine e proprietarul și ce sarcini are — asta o afli doar din extrasul de carte funciară (pasul 2).

Pasul 2: Ești intabulat corect? Citește extrasul de carte funciară

Faptul că terenul are cadastru nu înseamnă automat că ești tu proprietarul înscris. Singurul document care confirmă asta este extrasul de carte funciară.

Poți vedea starea proprietății online (prin platforma ePay a ANCPI) sau ceri extrasul la OCPI — cum îl obții îți explic în Extras de carte funciară: ce este și cum îl obții.

Când îl ai în față, verifică cele trei părți:

• Partea A (descrierea imobilului): numărul cadastral, suprafața înscrisă, categoria de folosință, construcțiile declarate.
• Partea B (proprietarul): numele tău scris corect. Compară-l cu cartea de identitate.
• Partea C (sarcini): ipoteci, servituți, interdicții, notări de litigiu.

Ce înseamnă fiecare rubrică am detaliat în Ce este Cartea Funciară și cum o citești corect. Dacă la Partea B apare alt nume decât al tău (fostul proprietar, un părinte decedat, „Statul Român”), ești în una dintre situațiile de la finalul articolului — ai de făcut o lucrare.

Pasul 3: Actele corespund cu realitatea?

Aici apar cele mai multe surprize. Compară ce scrie în extras cu ce e efectiv pe teren:

• Suprafața — cea din extras e egală cu cea reală? Multe imobile vechi au suprafețe „din ochi”, diferite de cât e în realitate.
• Construcțiile — casa, garajul, anexa sau extinderea pe care le ai apar în extras? Dacă ai construit sau ai mărit casa după intabulare și nu ai actualizat, cadastrul e depășit.
• Limitele — gardul actual coincide cu limita din plan? O neconcordanță poate ascunde un conflict de hotar cu vecinul.

Dacă ai făcut modificări la construcție și nu le-ai înscris, vezi Actualizare cadastru după modificări la construcție.

Semne clare că ai nevoie de o lucrare

Dacă bifezi oricare dintre punctele de mai jos, proprietatea nu e complet în ordine:

• ❌ Terenul nu apare cu cadastru pe geoportal
• ❌ Ai număr cadastral, dar nu ai extras de carte funciară deloc
• ❌ La proprietar apare alt nume decât al tău (rudă decedată, fost proprietar, statul)
• ❌ Suprafața din acte diferă de cea reală
• ❌ Ai o construcție, extindere sau anexă care nu apare în extras
• ❌ Gardul nu se potrivește cu limita din plan
• ❌ Ai doar acte vechi (titlu de proprietate, contract la mână) fără număr cadastral

Situații frecvente în care apar probleme

Proprietăți vechi, intabulate cu ani în urmă. Un imobil înscris înainte de 2012 poate avea documentație în vechiul sistem, cu suprafețe și limite imprecise. La o tranzacție, notarul poate cere actualizarea.

Moștenire nefinalizată. Foarte des, casa părintească e încă intabulată pe numele părintelui decedat. Până nu faci intabularea casei moștenite, nu poți vinde și nu poți ipoteca.

Apartament fără cadastru individual. Unele apartamente vechi nu au număr cadastral propriu. Vezi Cadastru apartament: pași și termene.

Casă extinsă sau mansardată după intabulare. Ai mărit casa, ai închis o terasă, ai făcut mansardă — dar în acte apare tot construcția veche. Cadastrul trebuie actualizat.

Teren cu titlu de proprietate, dar fără cadastru. Ai actul de la Legea 18, dar terenul nu a fost niciodată măsurat și intabulat. Ce acte îți trebuie găsești în Ce acte îți trebuie pentru intabulare.

Când NU trebuie să faci nimic

Ești în regulă dacă: terenul apare cu cadastru pe geoportal, extrasul de carte funciară este pe numele tău, suprafața și construcțiile din extras corespund cu realitatea, iar la sarcini nu e nimic care să te surprindă. În acest caz proprietatea e vandabilă și ipotecabilă fără lucrări suplimentare.

Dacă tot vrei siguranță înainte de o vânzare, mai bine faci verificarea acum decât la notar. De ce contează să nu amâni am explicat în De ce e important cadastrul.

Checklist de verificare rapidă

✅ Terenul apare cu cadastru pe geoportal.ancpi.ro ✅ Am extras de carte funciară actualizat ✅ La Partea B (proprietar) e numele meu, scris corect ✅ Suprafața din extras = suprafața reală ✅ Toate construcțiile mele apar în extras ✅ Gardul coincide cu limita din plan ✅ La sarcini (Partea C) nu e nimic neașteptat

Dacă ai bifat tot — ești în ordine. Dacă ți-a scăpat ceva — merită verificat înainte să ai nevoie urgent.

Cum te pot ajuta

Pentru orice imobil din județul Dâmbovița, pot verifica situația exactă și îți spun clar ce ai de făcut:

• Verificare situație cadastrală — controlez ce e înregistrat la OCPI și în Cartea Funciară
• Cadastru și intabulare — dacă lipsesc, le fac de la zero
• Actualizare cadastru — dacă ai construit sau ai modificat
• Recomandare clară — îți spun onest dacă e ceva de făcut sau ești deja în regulă

Nu ești sigur dacă proprietatea ta e în ordine? Lucrez în tot județul Dâmbovița — Târgoviște, Moreni, Pucioasa, Găești, Titu și comunele din jur. Sună la 0724 295 393 sau scrie-mi pe WhatsApp și verificăm împreună, înainte să ai nevoie urgent.