Ce verifici înainte să cumperi o casă sau un apartament

Cumpărarea unei case sau a unui apartament e, pentru cei mai mulți, cea mai mare tranzacție din viață. Vestea bună e că multe dintre verificările care te feresc de probleme sunt simple și, o parte, gratuite — dacă știi ce să cauți. Ai deja un ghid separat pentru ce verifici înainte să cumperi un teren; aici mă concentrez pe casă și apartament.

1. Cartea funciară — cine e proprietar și ce sarcini are

Primul document de cerut este un extras de carte funciară. Îți arată:

• Proprietarul actual — trebuie să fie exact persoana care îți vinde.
• Sarcinile — ipoteci, interdicții de înstrăinare, servituți, notări de litigiu.

Extrasul „de informare” îl poate obține oricine și e suficient pentru o verificare inițială (nu are termen legal de expirare, dar se cere unul recent). Pentru vânzarea propriu-zisă, notarul obține un extras pentru autentificare, care blochează temporar cartea funciară cât timp se semnează actul. Dacă nu ești sigur ce înseamnă înscrierile din CF, citește ce este cartea funciară și cum obții un extras.

Reține: dacă în cartea funciară apare o ipotecă sau o interdicție de înstrăinare, nu înseamnă neapărat că nu poți cumpăra — dar tranzacția trebuie făcută corect, cu banca implicată. Nu semna avans înainte să lămurești sarcinile.

2. Situația juridică a vânzătorului

Verifică cine trebuie, de fapt, să semneze:

• Bun comun al soților — dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei, e nevoie de acordul ambilor soți.
• Provine din moștenire — trebuie să fie clar cine sunt moștenitorii și toți să fie de acord cu vânzarea.
• Vânzare prin procură — verifică procura (să fie valabilă, în formă autentică și pentru exact acest imobil).

3. Construcția e intabulată și recepționată

Pentru o casă sau un apartament, nu e suficient ca terenul să fie în regulă — construcția trebuie să fie înscrisă corect în cartea funciară:

• Casa/blocul trebuie să fie intabulate, pe baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Vezi ce presupune intabularea unei construcții noi.
• Extinderi, mansardări sau modificări neînscrise în CF sunt un risc — cumpărătorul le moștenește. Dacă vezi diferențe între realitate și acte, trebuie făcută actualizarea cadastrului.

4. Suprafețe și cadastru la zi

• Compară suprafața din acte cu ce vezi la fața locului. Sursa oficială a suprafeței este documentația cadastrală, nu anunțul.
• Verifică orientativ pe geoportal.ancpi.ro dacă imobilul apare și are număr cadastral — îți arăt exact cum în ghidul de verificare pe geoportal. Geoportalul e orientativ și nu arată proprietarul sau sarcinile — acelea se văd doar în extrasul de carte funciară.
• La o casă cu teren, dă atenție limitelor: unde sunt gardurile față de actele de proprietate, dacă există acces la drum, dacă vecinii au vreo pretenție. Diferendele de hotar sunt o sursă frecventă de conflicte — vezi conflictul de hotar cu vecinul.

5. Datorii și taxe

• Certificat de atestare fiscală de la primărie — atestă că nu există datorii la bugetul local pentru imobil. Este valabil 30 de zile de la emitere. Atenție: din 2026, certificatul e obligatoriu atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător — ambii trebuie să dovedească lipsa datoriilor la bugetul local, altfel actul poate fi lovit de nulitate.
• La apartament — cere o adeverință de la asociația de proprietari că nu există restanțe la întreținere sau la fondul de reparații. Datoriile pot cădea în sarcina noului proprietar.
• Utilități — verifică să nu existe facturi restante la curent, gaze, apă.

6. Ce cere notarul la vânzare

Transferul proprietății asupra unei case/apartament se face obligatoriu prin act autentic, la notar. De regulă, la dosar sunt necesare:

• Actul de proprietate al vânzătorului
• Extrasul de carte funciară (obținut de notar)
• Documentația cadastrală / numărul cadastral
• Certificatul fiscal de la primărie
• Certificatul de performanță energetică (pentru clădire)
• Actele de identitate ale părților

Notarul verifică regimul matrimonial și eventualele interdicții, autentifică actul și se ocupă de intabularea dreptului tău de proprietate în cartea funciară.

Concluzie

Înainte să cumperi o casă sau un apartament, cele mai importante verificări sunt: cine e proprietarul și ce sarcini are (carte funciară), construcția e intabulată și recepționată, suprafețele și cadastrul sunt la zi și nu există datorii ascunse. O parte le poți face singur, iar pentru partea tehnică — suprafețe, limite, cadastru — te pot ajuta eu.

Fac lucrări de cadastru și verificări în Târgoviște și în tot județul — vezi și paginile pentru cadastru în Târgoviște sau cadastru în Moreni.

Vezi și:

• Ce verifici înainte să cumperi un teren
• Cum verifici o proprietate pe geoportalul ANCPI
• Cum obții un extras de carte funciară
• Cadastru apartament: ghid complet

Vrei o verificare tehnică înainte să cumperi, în județul Dâmbovița? Sună la 0724 295 393 și verificăm împreună cadastrul, suprafețele și limitele proprietății — înainte să pui banii jos.