Acte necesare la notar pentru vânzarea unui imobil

Când vinzi o casă, un teren sau un apartament, notarul nu autentifică vânzarea până nu are dosarul complet. Cele mai multe amânări de la notariat nu vin din bani sau din cumpărător, ci din acte lipsă sau dintr-un cadastru care nu e la zi. În articolul ăsta îți spun, pe partea de vânzător, ce acte îți cere notarul, care sunt cele pe care le pregătește topograful și cum eviți să pierzi ziua programării.

Actul de proprietate

Primul lucru pe care îl cere notarul este actul prin care ai dobândit imobilul: contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, act de donație, contract de schimb, sentință judecătorească, titlu de proprietate etc. Trebuie să fie originalul (sau duplicat de la notar/arhivă dacă l-ai pierdut).

Dacă ai moștenit imobilul și nu ai dezbătut succesiunea, aici te blochezi: nu poți vinde ceva ce nu e încă pe numele tău. Am detaliat pașii în articolul despre intabularea unei case moștenite.

Extrasul de carte funciară

Extrasul de carte funciară pentru autentificare este piesa centrală. Diferă de extrasul „de informare”: îl cere notarul, pe numele lui, și blochează cartea funciară pentru câteva zile, ca nimeni să nu mai poată face alte operațiuni pe imobil în intervalul ăla.

Ca vânzător, ție îți revine să te asiguri că imobilul e înscris corect înainte de programare. Verifică din timp:

• că imobilul are carte funciară și număr cadastral;
• că proprietarul din CF ești chiar tu (nume corect, cotă corectă);
• că nu apar sarcini neașteptate (ipoteci, interdicții, litigii) în partea a III-a.

Dacă nu ești sigur cum stă imobilul, ți-am explicat pas cu pas cum verifici dacă o proprietate are cadastru și intabulare și cum obții un extras de carte funciară.

Cadastrul și intabularea la zi — partea unde intervin eu

Aici e cel mai frecvent motiv de amânare. Notarul are nevoie ca situația din cartea funciară să corespundă realității din teren. Sunt câteva cazuri clasice în care dosarul „pică” exact înainte de vânzare:

• Imobilul nu are cadastru și intabulare deloc. Multe terenuri și case vechi nu sunt încă înscrise. Ai nevoie de o primă înscriere înainte să poți vinde — vezi diferența dintre cadastru și intabulare și actele necesare pentru intabulare.
• Ai construit sau ai modificat construcția, dar nu ai trecut-o în acte. O extindere, o mansardă, o anexă sau o casă nouă ridicată pe teren trebuie înscrisă întâi — altfel vinzi „doar terenul”, iar cumpărătorul (și banca lui) nu acceptă. Detalii în actualizarea cadastrului după modificări la construcție și intabularea unei construcții noi.
• Suprafața din acte diferă de cea reală sau limitele nu se închid. Se rezolvă printr-o rectificare de carte funciară înainte de vânzare, nu în ziua semnării.

Toate astea sunt lucrări de topografie și cadastru pe care le fac eu, ca specialist autorizat ANCPI, și e cel mai bine să le rezolvi înainte să fixezi data la notar.

Certificatul de atestare fiscală

De la primăria (Direcția de taxe și impozite) unde e arondat imobilul îți trebuie un certificat de atestare fiscală care arată că nu ai datorii la bugetul local pentru acel imobil. Se eliberează pe numele proprietarului, are o valabilitate limitată și trebuie să fie valabil la data autentificării. Dacă ai impozite neplătite, achită-le înainte — altfel certificatul nu se eliberează „curat”.

Actele de identitate și starea civilă

• Actele de identitate valabile ale tuturor proprietarilor (buletin/CI, iar pentru firme — documentele societății).
• Dacă imobilul e bun comun dobândit în timpul căsătoriei, la vânzare e nevoie de acordul soțului/soției, chiar dacă în CF apare un singur nume.
• La nevoie, notarul poate cere certificat de căsătorie, sentință de divorț sau alte documente de stare civilă relevante pentru cota de proprietate.

Acte specifice, în funcție de imobil

• Apartament: certificat de la asociația de proprietari că nu ai restanțe la întreținere, plus (uneori) ultima factură achitată la utilități. Vezi și cadastrul de apartament.
• Teren: dacă e extravilan agricol, la vânzare se aplică regulile de drept de preempțiune (procedura prin primărie) — un pas care ia timp, deci pornește-l din vreme. Ține cont și de diferența intravilan / extravilan.
• Casă cu teren: asigură-te că și construcția, și terenul sunt înscrise, nu doar unul dintre ele.

Ordinea corectă, ca să nu pierzi ziua

1. Verifici imobilul în cartea funciară (proprietar, suprafață, sarcini). Dacă e nevoie, ceri un extras de informare.
2. Pui cadastrul la zi — primă înscriere, actualizare construcție sau rectificare, dacă e cazul. Aici lucrez eu.
3. Obții certificatul de atestare fiscală de la primărie și, pentru apartament, adeverința de la asociație.
4. Aduni actele de identitate și de stare civilă și eventualele acorduri (soț/soție).
5. Notarul cere extrasul de autentificare și stabiliți data semnării.

Pasul 2 e cel care, sărit, blochează tot restul. De-asta merită verificat primul.

Întrebări frecvente

Pot vinde fără cadastru și intabulare? Nu. Notarul nu autentifică vânzarea unui imobil neînscris. Ai nevoie întâi de primă înscriere (cadastru + intabulare).

Am construit fără autorizație. Pot vinde? Complicat — construcția neautorizată nu se poate înscrie simplu, iar fără înscriere nu intră în vânzare. Am tratat separat situația intabulării unei case fără autorizație de construcție.

Cât e valabil extrasul de carte funciară pentru autentificare? Are o valabilitate scurtă și e cerut de notar exact înainte de semnare. Tu nu îl obții singur pentru autentificare — dar poți lua un extras de informare ca să verifici situația.

Cine plătește cadastrul înainte de vânzare — eu sau cumpărătorul? De regulă vânzătorul aduce imobilul „vandabil” (cadastru și intabulare la zi), dar se poate negocia. Important e ca lucrarea să fie făcută înainte de programarea la notar.

Concluzie

• Notarul cere: actul de proprietate, extrasul de carte funciară, certificatul de atestare fiscală, actele de identitate/stare civilă și, după caz, adeverințe de la asociație sau acordul soțului.
• Cea mai frecventă cauză de amânare este cadastrul neînscris sau neactualizat — construcție netrecută în acte, suprafață diferită, imobil fără carte funciară.
• Rezolvă partea de topografie și cadastru înainte de a fixa data la notar, nu în aceeași zi.

Vrei să vinzi o proprietate din județul Dâmbovița și nu ești sigur dacă cadastrul e la zi pentru notar? Sună la 0724 295 393 — verific situația imobilului și, dacă e nevoie, fac cadastrul, actualizarea sau rectificarea înainte de programare. Lucrăm în Târgoviște, Pucioasa, Găești, Titu, Moreni, Răcari, Fieni și Voinești, plus toate comunele din județul Dâmbovița.